2020年伊始，一种急性呼吸道传染病——“新型冠状病毒肺炎”悄然在中国乃至世界范围内蔓延。截至2020年2月13日24时，全国已有59,907例确诊病例。在全球其他国家，目前也已有504名患者被确诊感染该病毒。在国内及全球经济不确定性的挑战依然存在的今天，这只不期而至的“黑天鹅”对本已全面承受租金和空置压力的中国写字楼市场还会带来哪些挑战，挑战过后的机遇又会出现在何方，这一直是疫情发生后行业内热议的话题。在本文中，Cresa世桦嘉润将会提出我们的思考，并做出我们对未来写字楼市场走向的判断。
肺炎疫情对相关行业租户的影响
由于本次新冠病毒的爆发适逢春节黄金周，人们不得不纷纷取消早已确定好的度假、聚会、购物等计划。对客流量依赖度最高的旅游、交通、酒店、餐饮零售、文化传媒等行业的企业不可避免地受到了最直接冲击。据估测，2020年春节期间，旅游市场、餐饮零售及电影票房的直接经济损失累积超过人民币1万亿元，约占2019年第一季度GDP的4.6%。
考虑到各省市纷纷出台政策将节后复工日期延后，且复工后的产能也将因一些来自疫情期间对人员流动实行严格管控城镇的员工无法如期到岗而受到一定影响，预计此次疫情对来自制造、能源化工、贸易等行业的企业所产生的影响将在中期显现。整体而言，抗风险能力相对较弱的中小微企业将普遍面临严峻考验。
除却以上在短期或中期内预计将直接受到本次疫情影响的企业，疫情带来的间接影响也值得特别关注。为应对本次疫情，一些国家已采取诸多措施，如对近期在中国停留过的旅客实行入境管控、不建议本国公民前往中国、停飞往返中国的航班等，世界卫生组织也已将本次疫情列为“国际关注的公共卫生紧急事件”，国际间往来由此产生的阻隔预计将间接带来在华外资企业及内资企业涉外业务开展的不便。此外，在经济全球化的大背景下，中国因疫情导致的出行减少、生产暂停已造成全球能源需求端的萎缩，并令全球制造业供应链面临中断。据悉，石油输出国组织及其盟友（OPEC+）目前正开展密集讨论，商讨是否进一步加大全球石油减产力度。瑞士在线银行（Swissquote Bank）也提出预测“若疫情无法短期内得到有效控制，一些企业会考虑将工厂移出中国”。本次疫情对外资企业产生的冲击预计也将间接影响到其在中国的投资力度。
虽然本次疫情会对诸多行业产生不利影响，但是由疫情间接推动的人们工作、生活、消费习惯的调整预计同样会对来自一些行业的企业产生利好。行业的变革本质上不会由某次事件直接带来，而是一定会基于用户使用行为的转变。判断本次疫情对行业发展的促进作用时，我们不应仅局限于疫情期间某些行业的业务是否出现大幅度增长，而应结合行业已有的发展趋势及此次疫情对人们未来消费习惯将会带来的影响。基于此，Cresa世桦嘉润判断以下行业/细分行业有望在疫情过后迎来更有利的发展机会：
科技行业中的在线办公、在线教育及其他线上细分行业
疫情防控的需要令远程在线办公这种已在国外得到广泛应用的办公模式在中国迎来了培养用户使用习惯的契机；在教育越来越受到重视的今天，在线教育行业在疫情出现前便已具规模且诞生了多家独角兽企业，远程网络授课形式虽是疫情期间的无奈之举，但也为在线教育行业提升教育机构的重视度、学生及家长的认可度提供了机遇。此外，此次疫情对餐饮、零售及传统文化传媒行业的直接冲击无疑会使其更多思考业务模式的转变，并增加对线上业务的投入。
科技行业中的人工智能细分行业
中国在人工智能领域的发展已处于世界顶尖水平，本次疫情的出现将客观推动“智慧城市”的实现进程，交通、物流、应急救灾等领域全面数据化的发展要求，以及5G技术的发展成熟，均为人工智能行业的继续高速发展提供了快车道。
医疗健康行业
随着人民生活水平的提高以及人口老龄化趋势的加深，人们对健康问题本已日趋关注。在本次疫情过后人们无疑将进一步提升对健康问题的重视程度，并由此促进医疗健康行业的发展。
金融行业中的保险细分行业
疫情前，国家已出台对外资金融机构的开放政策。突如其来的疫情过后，企业及个人对未来不确定性的认知提升预计将进一步推动保险行业的发展。
政府的应对措施
为应对此次疫情可能带来的影响，在2月3日及4日，中国人民银行累积开展了1.7万亿元逆回购操作，以大幅提升市场的资金流动性。此外，国家层面在疫情爆发后不断出台的各项政策也着眼于保障来自受疫情冲击严重行业的企业及广大中小微企业。北京、上海、深圳等数十个省市区也相继出台政策以对受影响企业进行扶持，一些城市也已针对特定企业提出了各自的租金减免适用条例，例如北京市对中小微企业承租市及区属国有企业房产用于办公用房的，将给予2月份租金50%的减免，对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金；深圳市拟免除市属国企全国自有园区民企租户两个月租金，福田区推出“福企11条”以为企业提供租金减免支持；重庆市对承租国有资产类经营用房的中小微企业减免1至3个月租金等。
关于租金减免，我们注意到目前政策涵盖的物业类型基本仅限于国有资产类经营用房，而对非国有企业持有的物业则尚以“鼓励”为主。同时，各项政策的帮扶主体也多为中小微企业，而非普遍适用。我们建议在已出台的相关政策中未被惠及的广大企业租户寻找Cresa世桦嘉润等专业租赁咨询机构了解相关事宜，以在与业主的谈判中获取最大利益并将企业可能出现的损失降至最低。
对写字楼市场的影响
需求端将出现萎靡，具体程度视疫情发展而定：
尽管全国大部分城市规定的复工日期为2月10日，但据了解，由于疫情的走势仍不明朗，阿里、腾讯、字节跳动、耐克等众多内外资企业均已选择将返岗复工日期继续延后。疫情期间看房的不便将直接影响租赁成交的达成。此外，虽然国家已出台相关帮扶政策，但因客流减少、延期复工等因素，预计大部分企业在第一季度的营业收入将出现下滑，并由此对现金流产生影响。企业因此产生的运营及租赁策略的转变对写字楼租赁市场所产生的影响预计将会持续到疫情结束之后。临近现有租约到期日的租户预计将会选择原址续租或短续观望，而扩租及搬迁需求的产生及释放在疫情结束前实现的难度较高。值得注意的是，因延迟开工可能造成的部分项目延期交付或将使写字楼市场因需求下滑而面临的空置、租金压力得到一定程度的减轻。
在目前第一个14天关口已经过去，但疫情整体走势仍不明朗的大背景下，我们认为疫情对市场产生的具体影响尚难下具定论。由于中国目前的整体经济结构、写字楼市场规模、写字楼市场租户结构及租金水平等都已与2003年时存在本质性不同，我们因此认为“非典”时期的写字楼市场表现并非完美的参照案例。依据此次肺炎疫情上海市医疗专家组组长张文宏的判断，疫情的发展可分为2-3个月内被控制、半年至一年内被控制、以及控制失败、病毒席卷全球三种不同情形。基于此，排除发生概率极低的最差情况，我们判断疫情对写字楼市场的实际影响时间可划分为：1） 第一季度及第二季度初；2）第一、第二季度；3）第一、第二季度及第三季度初；4）2020年全年。
据Cresa世桦嘉润统计，除却当年内出现大幅市场波动的情况，由于春节假期等因素，第一季度为传统的租赁淡季，其在全年总净吸纳量中的占比平均不足18%；而第二、第三季度各自的占比平均超过30%。以北京甲级写字楼市场为例，考虑到疫情分别在不同时间段结束时可能带来的直接影响及因市场情绪等变化而引起的间接影响，我们预测在以上四种假定情况中，全市在2020年年末的空置率将分别由2019年末预测的19.0%上升至20.3%、20.9%、21.8%及22.5%。结合当前的整体疫情控制及市场情形，我们谨慎预估本次疫情对北京写字楼市场直接影响的结束时间将不早于今年第二季度末。
整体来看，本次疫情对写字楼市场也将在中长期从多个维度产生影响：
- 整售交易有望在疫情结束后频繁出现
本次疫情对各行业产生的不同冲击预计将使一些物业持有者因运营策略调整而选择将所持项目出售。考虑到中国的整体经济体量及经济韧性，世界银行与国际货币基金组织在疫情出现后仍对中国经济的恢复表示充满信心。有鉴于此，Cresa世桦嘉润认为一线城市的写字楼物业预计仍将具有较高的投资价值，因疫情引发市场波动而可能造成的写字楼物业售价下调，或将在疫情结束后引起众多机构投资者及在疫情冲击中仍保持坚挺的自用买家的关注。
- 租户租赁策略的调整
尽管国家及地方均已着力开展对中小微企业的帮扶，但此次疫情仍将是对中小微企业的重大考验。中期来看，在此次疫情过后，部分企业预计将选择退减租赁面积或搬迁至租赁成本较低的区域或楼宇以降低企业运营成本，灵活办公形式也有望被更多采纳。与之相对，部分目前位于老旧楼宇的企业预计将对升级楼宇品质以获取更高规格的物业服务展现出兴趣，位于非核心商圈、租金具有竞争力的高品质项目预计将得到租户青睐。
长期来看，在线远程办公具有节省企业运营成本、缓解城市交通压力等优势，作为在国外诸多行业中已广泛使用甚至被推崇的工作模式，其在中国尚未得到有效应用。相信经过本次疫情对企业及员工使用习惯的培养，至少如互联网等特定行业会对此类办公模式的应用进行重新评估，并带来对其写字楼租赁策略进行调整的可能性。
- 活跃租户类型整体稳定，行业内部加速洗牌
如前文分析，预计在本次疫情过后将迎来利好的行业仍将主要集中在科技、金融及医疗健康三大类。尽管这些行业的租户已长期作为写字楼市场的主要需求驱动力，但此次疫情预计将加快各自行业内部马太效应的显现。虽然行业洗牌或将使写字楼市场的需求在一定时间内出现波动，但头部企业的未来扩张预计将逐渐消化因中小企业被淘汰而留下的空置面积，这也将在长期继续支撑市场需求的整体稳定。
- 行业整体有望更加规范化
虽然部分地方政府已出台政策，一些物业业主也已自发对租户进行租金减免，然而这些更多还是从帮扶企业或维持项目的租户结构以及出租率稳定而出发的让利行为。从法律角度，租赁合同中的“不可抗力”或“情势变更”等原则在本次疫情中对诸多租户仍不直接适用，而开发商在租金减免中损失的利润的具体补偿方式也尚不明确。为积极应对今后可能发生的类似事件，在此次疫情过后，相信相关从业者对推动更加明确、完善的行业立法的诉求将会越加强烈。
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